המהלך של קרדיטו ליצירת אג"ח המשכנתאות הראשון בישראל יוצא לדרך חותמת דירוג אשראי גבוה ברמה של AAAil – הנה כל מה שצריך לדעת
תחום הפיננסים הוא אולי הענף הדינמי ביותר שקיים. בתחום זה – חדשנות היא לא רק יתרון תחרותי, אלא הכרח לצמיחה וליעילות כלכלית. אנחנו בקרדיטו גאים להוביל את אחד המהלכים המשמעותיים ביותר בשוק ההון הישראלי בעשורים האחרונים – האיגוח הראשון של תיק משכנתאות סחיר בישראל. המהלך הינו סמן מרכזי לכניסתה של ישראל לעולם השווקים הפיננסיים המתוחכמים. לפני שנצלול לעומקו של מהלך מהפכני זה, הבה נבחן את היסודות עליהם הוא מושתת.
איגרות חוב: אבן היסוד של שוק ההון המודרני
איגרות חוב, או בקיצור אג"ח, הן מכשיר פיננסי מרכזי המשמש חברות, ממשלות וגופים פיננסיים לגיוס הון. המונח המדויק, אגב, הוא תעודות התחייבות. במהותן, אג"ח מייצגות חוזה הלוואה בין המנפיק (הלווה, בדרך כלל חברה או ממשלה) לבין המשקיע (המלווה). בתמורה להשקעתו, המשקיע מקבל הבטחה לתשלומי ריבית תקופתיים ולהחזר הקרן בתום או במהלך תקופת ההלוואה.
אג"ח נבדלות ממניות בכמה היבטים מהותיים:
- השפעה מוגבלת על ניהול: בניוגד לבעלי מניות, בעלי אגרות החוב אינם נמנים על הבעלים של החברה, אלא מהווים נושים שלה. דהיינו, אין להם זכות הצבעה באסיפה הכללית או זכות לקבלת דיווידנד.
- הכנסה מובטחת למחזיקי האג"ח: בניגוד לדיווידנדים של מניות, תשלומי הריבית על אג"ח הם התחייבות חוזית.
- סדר עדיפות בפירוק: בעלי אג"ח נהנים מעדיפות על פני בעלי מניות בתרחיש של פירוק חברה.
אג"ח נחשבות בדרך כלל להשקעה בטוחה יחסית, במיוחד כשהן מגובות על ידי נכסים מוחשיים או ערבויות ממשלתיות. אג"ח מגובה נכסי נדל"ן נחשב לעתים קרובות בטוח יותר בגלל הביטחון המוחשי שמספקים הנכסים הפיזיים. במקרה של כשל בתשלום, המשקיעים יכולים לתבוע את הנכסים עצמם, מה שמספק רשת ביטחון. בנוסף, נכסי נדל"ן נוטים לשמור על ערכם לאורך זמן ולספק הכנסה יציבה משכירות, מה שמגביר את הסבירות שהחוב יוחזר. הן מספקות למשקיעים זרם הכנסות יציב ומהוות חלק חיוני בתיק השקעות מאוזן, במיוחד עבור משקיעים מוסדיים כמו קרנות פנסיה וחברות ביטוח.
איגוח תיק משכנתאות: מהפכה פיננסית בשוק הישראלי
הנפקת אג"ח משכנתאות או עסקת איגוח של משכנתאות היא תהליך פיננסי מתוחכם שבו מקבצים יחד קבוצה גדולה של הלוואות משכנתא והופכים אותן לנייר ערך סחיר. זוהי פרקטיקה מקובלת בשווקים פיננסיים מפותחים כבר עשרות שנים, אך עד כה לא יושמה בשוק ההון הישראלי הסחיר.
זהו צעד תקדימי בשוק ההון הישראלי. עד כה, עסקאות איגוח התרחשו רק באופן פרטי,בין לווה לבין מלווים שהם גופים מוסדיים. אנו בקרדיטו גאים להיות החברה הראשונה בישראל המבצעת איגוח של תיק המשכנתאות שלה בשוק הסחיר, ובכך פותחים עידן חדש של חדשנות פיננסית בישראל.
התהליך פועל באופן הבא:
איסוף הלוואות: אנו בקרדיטו מקבצים יחד מספר רב של הלוואות משכנתא שהענקנו ללקוחותינו. מדובר בתיקי משכנתאות לכל מטרה מגובות נדל"ן בשעבוד ראשון עם LTV נמוך המשמש לכרית ביטחון גבוה למשקיע.
הקמת תאגיד ייעודי: מוקם תאגיד ייעודי (Special Purpose Vehicle – SPV) שאליו מועברות הזכויות לקבלת תזרים מזומנים בגין תשלומי המשכנתאות.
הנפקת איגרות חוב: התאגיד הייעודי מנפיק איגרות חוב המגובות על ידי תזרים המזומנים הצפוי מאותן משכנתאות. במקרה שלנו, אנו מתכוונים לגייס 450 מיליון שקל מהציבור.
מכירה למשקיעים: האג"ח מונפקות למשקיעים בשוק ההון – תחילה לגופים מוסדיים ובהמשך לקהל הרחב – אשר יהיו זכאים לתשלומי קרן וריבית באופן תקופתי, על בסיס לוח הסילוקין המקורי של המשכנתאות המאוגחות.
אג"ח המשכנתאות של קרדיטו
קרדיטו גאה להוביל את המהלך הפיננסי החדשני להנפקת אג"ח משכנתאות. דירוג האשראי הגבוה במיוחד של AAAil שהעניקה חברת הדירוג מעלות S&P מעיד על האיכות והיציבות של תיק המשכנתאות שלנו ועל המקצועיות שלנו בניהולו. דירוג זה, שהוא הגבוה ביותר האפשרי, מספק למשקיעים ביטחון נוסף באיכות ההשקעה – והוא היה תנאי סף לאישור האיגוח על ידי הרגולטור.
תיק המשכנתאות של קרדיטו מתאפיין באיכות גבוהה ובמגוון מאוזן של הלוואות. רוב התיק (עד 60%) מורכב ממשכנתאות בטווח שבין חצי מיליון לשני מיליון שקל, כאשר ההלוואה הממוצעת עומדת על מיליון שקל. הריבית הממוצעת בתיק היא ריבית בנק ישראל בתוספת 4%, מה שמעיד על תמחור תחרותי תוך שמירה על רווחיות. נתונים אלה משקפים את המדיניות השמרנית והמאוזנת של קרדיטו בניהול תיק המשכנתאות שלה, וכפועל יוצא, גם את אג"ח המשכנתאות שהיא תנפיק.
בנוסף, כדי להגביר את הביטחון למשקיעים, אנו מעמידים כספים כנגד חוב נחות בשיעור 8% מתיק המשכנתאות, אשר ישמש ככרית ביטחון. יחד עם כרית תפעולית נוספת של כ-1.5% מיתרת החוב הבכיר, שתופקד אצל הנאמן, אנו מספקים שכבת הגנה משמעותית למשקיעים.
היתרונות המשמעותיים של אג"ח משכנתאות של קרדיטו
אג"ח משכנתאות מציע יתרונות משמעותיים הן למלווים, הן למשקיעים והן למערכת הפיננסית בכללותה:
- יציבות ובטחון: בניגוד לאג"ח שמנפיקות חברות, איגוח משכנתאות מגובה על ידי נכסי נדל"ן למגורים. במקרה שלנו, תיק המשכנתאות של קרדיטו כולל LTV (Loan-to-Value) ממוצע של 49.5%, מה שמעיד על שמרנות ויציבות.
- ביזור התיק: מרבית תיקי המשכנתאות באג"ח של קרדיטו מגובים בנדל"ן באזורי הביקוש, במרכז הארץ.
- גיוון: המשקיעים מקבלים חשיפה למגוון רחב של הלוואות משכנתא, מה שמפזר את הסיכון. בתיק המשכנתאות של קרדיטו, למשל, קיימים מעל ל-100 אלף לווים, עם הלוואה ממוצעת של מיליון שקל.
- תזרים מזומנים יציב: תשלומי המשכנתאות החודשיים מספקים למשקיעים זרם הכנסות קבוע ויציב.
- נזילות מוגברת: הפיכת תיק המשכנתאות לנייר ערך סחיר מגבירה את הנזילות בשוק ומאפשרת למשקיעים לקנות ולמכור את השקעתם בקלות רבה יותר.
- הגדלת היצע האשראי: עבורנו כמלווים, איגוח מאפשר לשחרר הון ולהגדיל את היצע האשראי בשוק, מה שמוביל להגברת התחרות ולשיפור תנאי הלוואות ללווים.
סיכום: עידן חדש בשוק ההון הישראלי
איגוח תיק המשכנתאות מהווה צעד משמעותי בהתפתחות שוק ההון הישראלי. אנו מאמינים כי מהלך זה יתרום לשכלול השוק, להגברת התחרות ולשיפור השירותים הפיננסיים בישראל. כחברה מובילה בתחום האשראי החוץ-בנקאי, אנו בקרדיטו מחויבים להמשיך ולהוביל חדשנות פיננסית לטובת לקוחותינו והמשק הישראלי כולו. אנו רואים באיגוח המשכנתאות לא רק הזדמנות עסקית, אלא גם אחריות לקדם את השוק הפיננסי בישראל לסטנדרטים בינלאומיים.
